Екатеринбург, ул.Чапаева д.21

Федеральный информационный центр: 8 800 200 3770

Телефон представительства в Екатеринбурге: +7 (343) 222 3770

mail: info@rocenka.ru

Оценка коммерческой недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости является наиболее распространенным видом оценки недвижимости. Термин «коммерческая недвижимость» подразумевает под собой широкий спектр объектов недвижимого имущества. «Росоценка» предлагает услуги по оценке всех сегментов рынка коммерческой недвижимости:

  • Оценка торговой недвижимости (магазинов, торговых центров);
  • Оценка офисной недвижимости (оценка стоимости отдельно стоящих офисных зданий, бизнес-центров, офисных помещений);
  • Оценка нежилых помещений различного назначения (помещения, используемые в различных сферах услуг).

Особенной чертой коммерческой недвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода. Традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, т.е. когда источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью.

Чем выше доходный потенциал оцениваемой коммерческой недвижимости, тем выше ее стоимость. На этом принципе основывается один из ключевых методов оценки коммерческой недвижимости – доходный.

Если доход генерируется не только от объекта недвижимости (например, от функционирования гостиницы или ресторана), то в этом случае уместнее говорить об оценке бизнеса. Так как, доход, от некоторого бизнеса, размещенным на объекте недвижимости, включает в себя доход, генерируемый собственно объектом недвижимости и прочими активами (движимым имуществом, нематериальными активами и т.д.).

Как происходит оценка коммерческой недвижимости?

В соответствии с действующим законодательством, при оценке недвижимости используются три основных подхода оценки: затратный, сравнительный, доходный. Основными подходами оценки коммерческой недвижимости являются сравнительный и доходный подходы.

В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по сопоставимым объектам недвижимости. Цены на сопоставимые объекты затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от объекта оценки.

Доходный подход основан на представлении о том, что стоимость объекта недвижимости зависит от возможности получения дохода, который может быть извлечён собственником от владения объектом. Этот метод заключается в определении текущей стоимости будущих чистых доходов от объекта оценки (с учетом фактора времени).

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. При затратном подходе стоимость объекта недвижимости равна стоимости земельного участка плюс стоимость улучшений за вычетом накопленного износа, с учетом предпринимательской прибыли и налога на добавленную стоимость.Как правило, затратный подход применим в оценке отдельно стоящих зданий. В случае оценки встроенных помещений (части зданий) применение затратного подхода не выглядит целесообразным, так как здесь не соблюдается принцип замещения. Кроме того, затратный подход не учитывает текущего состояния рынка недвижимости. Также специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения.

Итогом определения стоимости недвижимости является обобщение результатов расчетов методов оценки.

В процессе оценки коммерческой недвижимости, специалистами компании «Росоценка» учитываются различные факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости, а отчет об оценке формируется только на объективной, достоверной и актуальной информации.