Оценка имущества

Оценка имущества

Определить точную стоимость любого материального объекта можно исключительно с помощью оценочной процедуры, выполненной специалистом. «На глаз» узнать, сколько стоит тот или иной предмет с точностью до рубля, не под силу даже высококвалифицированному специалисту. При этом оценка пригождается при практически любой финансовой операции, будь то купля-продажа, вступление в наследство или залог в банк под кредитные средства.

Не имея на руках отчёт профессионального эксперта-оценщика, человек не сможет ни взять ипотеку в банке, ни провести сделку и недвижимостью, ни даже вступить в наследство по своему законному праву. Отсюда следует, что оценка – очень востребованная услуга, не имеющая сезонности и иных факторов, влияющих на спрос.

Оценкой занимаются как государственные организации, так и частные компании. Нередко специалисты одного учреждения специализируются на узком профиле оценочной деятельности: недвижимость, бизнес и предприятия, транспорт или участки земли – обращаться следует к специалистам с большим стажем в нужной сфере оценки.

Когда требуется процедура оценки

Изначально стоит сказать о том, что оценка назначается двумя путями: в обязательном порядке, если речь идёт о банкротстве бизнеса или приватизации имущества, или же на добровольной основе – например, если частное лицо готовится к финансовой операции и хочет знать точную цену объекта.

В процессе оценки эксперт изучает объект от и до, анализируя все его характеристики и параметры. Это может быть: местоположение объекта, его площадь и размеры, уровень износа, стоимость аналогичных предложений на рынке, рыночная ситуация и т.д.

Результат работы – отчёт, документ, в котором полностью расписан весь алгоритм выведения конечной стоимости объекта и методы, которые применялись для его оценки, и почему использовалась эта методология, а не другая. Составить подобный отчёт корректно и без нарушений, чтобы он имел силу, может лишь профессиональный оценщик, поэтому не стоит обращаться за подобными услугами в компании с сомнительной репутацией или подозрительно низким ценником на оценочные услуги.

Физлица наиболее часто заказывают оценку для того, чтобы:

• Заключить сделку с объектом оценки (земля, транспорт, квартира).
• Застраховать имущество.
• Обеспечить залог по займу.
• Определить сумму ущерба.
• Составить брачный договор.
• Получить наследство.

Что касается юридических лиц, то они чаще оценивают имущество для манипуляций с балансом предприятия или уставным капиталом, а также для привлечения инвестиций или займов в бизнес, реструктуризации, продаже долей или бизнеса целиком, а также финансовых операций с оборудованием – лизинг или продажа.

Виды оценки

Существует несколько подразделений по которым принято разделять виды имущественной оценки. В первую очередь, по числу оцениваемых объектов – оценка может быть массовая или индивидуальная. При массовой оценке эксперты работают сразу с группой объектов, оценивая их с помощью статистических данных.

Разделение происходит и по типу имущества, подлежащего оценке, будь то объект недвижимости (участок земли, квартира, дом и т.д.), транспортное средство, готовый бизнес или его доли и акции, или иные активы.

Некоторые объекты, вроде бизнеса, имеют не только рыночную стоимость, по большей части зависящую от аналогичных предложений, но и иные характеристики, например, стоимость инвестиционную или ликвидационную.

Также оценка может проводиться в целях утилизации, с учётом затрат на комплектующие объекта и суммарную стоимость утилизации. Для недвижимости актуальны такие параметры, как кадастровая и инвентаризационная стоимости, для подсчета которых учитываются технические параметры участка или здания, а для расчёта кадастра в расчёт берутся рыночные факторы.

Методы оценки имущества

Для оценки любых объектов используется три метода, применяемые в разных ситуациях для разных активов.

Затратный метод – оценка происходит на основании уже произведённых на данный объект затрат, либо на восстановление аналогов.

Сравнительный – оценка производится на основании аналогичных предложений на рынке. Цель эксперта-оценщика: просмотреть максимально приближенные по параметрам объекты, находящиеся в продаже либо сдаче в аренду, и реализуемые в тот же период времени, когда проводится оценка. Также анализу подлежат недавно закрытые сделки.

Доходный – при данной оценке рассчитываются способы и варианты создания прибыли при эксплуатации или перепродажи объекта.

Для определения применяемой методологии оценщик в первую очередь устанавливает вид и параметры объекта, наличие о нём информации и её качество и проверяет, какой метод будет эффективнее. В отчёте, формируемом после проведения работы, специалист обосновывает свой выбор и отказ от иных вариантов.

Проведение оценки

Непосредственно сама оценка происходит по алгоритму от выбора организации до получения отчёта об оценке. Всего процесс включает в себя шесть шагов:

• Выбор оценщика, обязательно сертифицированного – стоит обратить внимание на продолжительность жизни компании, имеющийся опыт, репутацию, наличие офиса.
• Предварительная консультация в организации с обсуждением параметров оценки имущества.
• Составить описание целей проведения оценки – указать характеристики объекта и отметить, требуется ли привлечение специалистов со стороны.
• Финальное согласование условий договора и его подписание. Необходимо чётко прописывать сроки выполнения работы, какой именно объект подлежит оценке и стоимость услуги.
• Работа на объекте, подготовка фотографий.

В случае, если производится оценка ущерба, необходимо привлечь к просмотру объекта также виновную сторону. В противном случае виновная сторона может добиться признания оценки недействительной.

Из чего состоит работа оценщика

Как мы уже писали выше, в первую очередь специалист собирает фактуру об объекте – выезжает на место, делает фотографии, обрабатывает полученные данные, анализирует рынок, производит все необходимые расчёты и готовит документы.

Каждый шаг важно выполнить без ошибок, в противном случае отчёт об оценке может быть не принят. Отсюда следует, что поручить данную работу можно только профессионалу высокого уровня. Если случай осложняется какими-либо факторами, возможно, стоит прибегнуть к консультациям группы экспертов.