Земельные участки подлежат оценке более широко, чем иная недвижимость, так как они являют собой «чистый лист», на котором может быть построено сооружение разных назначений. Эксперт может устанавливать цену участка, стоимость его аренды и оценивать права собственности.
Различаются земельные участки, в первую очередь, по их назначению и расположению:
- В городе или ином населённом пункте, предназначенные для ИЖС или строительства многоквартирного дома.
- Земля сельхозназначения – поля, пашни и иные территории, пригодные для выращивания культур и, следовательно, извлечения прибыли из агробизнеса.
- Земли промышленности, где доступна постройка производственных зданий и помещений. Относится, как и земли сельхозназначения, к коммерческой недвижимости.
- Земли лесного фонда – применяется не для строительства, а для добычи леса. Оценщик может установить стоимость делянки, которую хотел бы приобрести предприниматель для добычи древесины.
- Земли особо охраняемых территорий и объектов – в том числе, заповедные земли. Несмотря на то, что их нельзя приобретать в частную собственность, тем не менее они также имеют стоимость.
Помимо оценки «голой» земли, на которой нет коммуникаций и построек, оценивать также можно участки, на которых уже начаты работы по строительству или сооружению коммуникаций.
Корректная оценка потребует обращения к документам:
- Статус участка и права на него.
- Границы участка с геодезической картой и планом.
- Информация о имеющихся обременениях и обязательствах.
- Наличие действующих договоров, соглашений и арендаторов.
Оценка права собственности на землю
Земельные участки оцениваются специальными методами, описанными в рекомендациях от Министерства имущества России, изданного в 2002 году.
Там отмечается, что рыночная стоимость имеется у тех участков, которые отвечают принципу полезности, то есть способны удовлетворять потребности покупателя.
Рыночную стоимость формирует непосредственно рынок – эксперт изучает аналогичные предложения, и отталкиваясь от них устанавливает стоимость оцениваемого объекта. Первостепенно, определяемая стоимость не будет превышать «потолочной» цены по рынку, то есть, объект не оценят дороже самых дорогих аналогичных предложений.
Другой немаловажный момент – принцип ожидания – состоит из предполагаемой величины потенциального дохода и сроков его получения при самом эффективном использовании без учёта дополнительной предпринимательской деятельности.
Естественно и то, что со временем показатели могут изменяться, таким образом оценка имеет силу лишь определённое время. На стоимость и её колебания могут влиять перемены в целевом назначении иные факторы, меняющиеся со временем, вроде прав собственности или внешних факторов.
Оценка земельного участка производится по верхней планке эффективности использования. Учитываются те возможности, которые способен дать участок земли в соответствии законами и финансовыми возможностями и характеристиками. Предельно эффективное использование участка не обязательно совпадает с его текущим применением.
Оценка права долгосрочной аренды на землю
Права аренды оцениваются по методическим рекомендациям Минимущества от 2003 года.
Здесь также фигурируют принцип полезности, спроса и предложения, а также иные принципы, описанные выше. Права арендатора, ожидания по части прибыли, действующие обременения, если таковые есть – совокупность этих факторов повлияет на цену, которую определит для объекта эксперт.
Кадастровая оценка земли
Государственная кадастровая оценка проводится в зависимости от категории земельного участка. Данные о принадлежности земли берутся из земельного кадастра и соответствуют праву устанавливающими документами на участок земли.
Кадастровая стоимость уточняется государственной кадастровой оценкой. При определении также рыночной стоимости участка кадастровая стоимость устанавливается в процентах от суммы оценки.
Нормативная цена земли
Это показатель, зависящий от географии и качества участка, включающий в себя потенциальный доход и предполагаемый срок окупаемости.
Данная сумма не может превышать 75% от уровня рыночной стоимости на типичные земельные участки аналогичного целевого назначения.
