Оценка недвижимости

Для определения цены объекта требуется оценка, являющая собой сложный технический процесс. Требования к оцениванию жилой или нежилой недвижимости, а также прочих объектов, прописаны в законе. В результате комплекса мероприятий заказчик узнаёт рыночную стоимость, по которой недвижимость может быть продана или куплена.

Оценивание происходит по принципу:

1. Уровень эффективности использования объекта – чем больше, тем выше цена.
2. Внешний вид имущества и его состояние.
3. Стоимость всех элементов, входящих в понятие имущества. После проведения исследования данные переменные складываются.
4. Аналогичные предложения на рынке.
5. Перспективы, возможные для объекта недвижимости в будущем (застройка в округе, развитие инфраструктуры и т.д.)

Сделать стопроцентно верные выводы по данным критериям способен только квалифицированный эксперт, исходя из чего оценка доверяется профессионалам. Человек без опыта и квалификации не способен произвести оценку должным образом.

Оценка производится по двум причинам: если собственник или потенциальный покупатель хочет узнать стоимость объекта (добровольно), или же если происходит передача имущества в наследство, в процессе приватизации или при иных процессах (принудительно).

Методы оценки также подразделяются на два: массовая и индивидуальная. В первом случае оценивается сразу ряд объектов с применением статистических данных, во втором же один объект оценивается с применением ряда методик расчета.

По итогам оценки можно узнать стоимость объекта по нескольким видам:

1. Рыночная – наиболее объективный и обоснованный показатель.
2. Инвестиционная – учитывается привлекательность на будущее, при вложениях сегодня.
3. Определяющая налог – требуется для расчёта налогооблагаемой базы.
4. Ликвидационная – если речь идёт об обязательной продаже.
5. Утилизационная – определяющая стоимость возведения объекта.
6. Инвентаризационная стоимость – с учётом технических параметров имущества.

Нередко в рамках дополнительной оценки устанавливается кадастровая стоимость, зависящая в большей степени от рыночной ситуации. Уточнение кадастровой стоимости зависит от того, что за сделка предстоит объекту: продажа или покупка, сдача в аренду, даже составление брачного договора, благодаря которому удастся оптимально разделить имущество. Сюда же входит расчёт ипотеки и страховых платежей, имущественные судебные процессы, принятие управленческих решений руководством предприятия, которому принадлежит объект, инвестирование средств, и другие обстоятельства, при которых нужно точно знать цену объекта, включая кадастровую стоимость.

Становится понятно, что для любого действия с объектом потребуется провести предварительную оценку, иначе произвести хоть какой-либо из этих процессов будет попросту невозможно.

Возможные подходы к оценке:

1. Затратный – анализ всех расходов на строительство или реконструкцию объекта.
2. Сравнительный – изучение аналогичных предложений на рынке.
3. Доходный – с подсчётом возможной по результатам сделки прибыли.

Каким бы ни был подход, обязательно учитывается тип объекта, его характеристики и полнота сведений, которые имеются о данной недвижимости.

Поэтапно оценка происходит следующим образом:

1. Выбор независимого оценщика. Крайне желательно найти проверенного специалиста и обращаться в организации с репутацией, чтобы не понести убытки из-за неправильного выбора.
2. Согласование условий проведения оценки и подготовка документов: здесь потребуется свидетельство о собственности и документация, устанавливающая права на неё.
3. Утверждение договора, включающего сроки процедуры и её цену.
4. Работа эксперта на объекте: осмотр, фотографирование, составление документов.
5. Аналитическая работа, включающая в себя полные расчёты и анализ рынка.

Продукт, который на выходе получает заказчик – акт оценки с запрашиваемой информацией по объекту, который также можно применять в разных целях – документ имеет юридическую силу.